第527章 麵包总会有的
第527章 麵包总会有的
“itamp;#039;s……”
加里-巴內特摸摸鼻子，话还没说出口，自己便摇摇头，无奈地笑了起来。
“itamp;#039;s pretty fucking bad，man。”
“fucking”和“man”两个单词一出，韩易便立即意识到，加里已经——至少在这个话题上——卸下无谓的防备，真正进入了无话不谈的模式，准备好跟他这根救命稻草交底了。
“黑石认为我咬下了一块我根本无法咀嚼的肉，他们不会再给我宽限时间了……我的意思是，他们为什么要这样做呢？如果我不能在12月17日之前还清他们的贷款，他们就能享受高达14%的利息，榨乾我的银行帐户。而如果我继续拖欠超过6个月，他们就可以对我採取法律行动，並没收extell建造过的一切，包括这栋楼……当然，是还没有售出的那部分。”
“特拉维夫的投资者对我恨之入骨，他们认为我是一个即將被揭露並註定要失败的骗子。即使利率达到了16%，似乎也没有人能够將中央公园大厦债券卖给任何人。似乎所有人都確信这个项目必须停止。extell將不得不宣布破產，並寻求重组。”
“你知道吗？上次我去以色列时，那些我曾称之为朋友，也把我称为朋友的人，对我进行了人身攻击。他们推搡我、羞辱我，说如果我胆敢继续来特拉维夫索要更多资金，他们就会朝我的脑袋开枪，把我打死。”
“yeesh。”韩易皱起眉头，“有点过火了。”
“我不怪他们。”加里轻声嘆了口气，“任何投资者面对三亿美元的预期损失，都会这么过火。”
“那来自中国的投资者们呢？”韩易对这个话题颇感兴趣，“他们是如何看待这个情况的？”
“噢，比起特拉维夫来说，上海要好得多。”加里举起双手，扬起眉毛，“一些eb-5投资者根本不在乎……说错了，应该是根本不知道，因为有些人根本不看这边的房地產新闻。而读到这篇文章的中国投资者，都打电话表达了担忧。他们不指望能拿回那50万美元，大多数人不介意损失掉这笔钱，他们只希望这个项目能继续下去，这样才能保住他们的绿卡。”
“至於smi……他们也打来电话，一切都很友善，没有爭吵，也没有抱怨。他们只是温柔地提醒我，即便黑石集团愿意慷慨地將2.35亿美元延期到明年，extell仍然需要在2017年5月之前获得约10亿美元的贷款，否则他们便可以行使看跌期权，迫使extell偿还smi的股权投资及利息。跟黑石一样，他们很有兴趣没收这笔交易的抵押品——再说一次，是extell建造过的一切，包括这栋楼。”
“没有售出的那部分。”韩易竖起食指，隨后向下一探，戳在了桌面上，笑著打趣道，“不包括这一间公寓。”
“哈哈，那是自然。”加里跟著笑了两声。
“我来自中国，所以我很清楚，中国投资者不会恐嚇你，不会威胁你，也不会勒索你。相反，他们会对你说一些最美好、最甜蜜的话，然后紧紧地勒住你的脖子。”
说到这里，韩易止住话头，静待侍应生为他们呈上第二道餐点。
“巴內特先生、韩先生，现在为您呈现的，是per se的另一道经典招牌菜——哈德逊河谷穆拉德鸭肝。顾名思义，这道鸭肝选自哈德逊河谷特產的穆拉德鸭。您可能知道，在法国传统中，鸭肝与鹅肝並称为foie gras，而鸭肝其实在法国更受欢迎，因其风味更加浓郁复杂。我们的主厨托马斯-凯勒先生特別选用顶级鸭肝，通过精湛的处理工艺，使其呈现出细腻如丝缎般的质地和深邃的风味层次。”
桑德拉-波尔森有条不紊、不疾不徐地介绍著。
“主厨的巧思体现在搭配上：鸭肝被巧妙塑成法式传统糕点的形態，点缀以紫头樱桃萝卜、granny smith青苹果的清新果酸、pearson farm山核桃的坚果香气，以及一丝希腊优格的微酸来平衡丰腴感。一同呈上的还有六款来自世界各地的精选盐晶，您不妨尝试搭配不同盐粒，体验它们如何激发和提升鸭肝的万千风味。”
“当然，最经典的搭配莫过於一旁烘烤得香酥温热的奶油布里欧修麵包。將鸭肝轻轻涂抹在麵包上，麵包的温热和黄油香气能最大程度地释放鸭肝的醇厚与馥郁。”
“巴內特先生，在酒水搭配上，如果您喜欢传统经典的搭配，我们强烈推荐一款法国苏玳產区滴金酒庄2010年產的甜白葡萄酒。其丰盈的蜜果香气与高贵的甜度，能完美契合鸭肝的丰腴，化解油脂感，带来绝妙的味蕾体验。”米歇尔-库夫勒从旁建议。
“听起来真是绝妙的搭配。”心思完全不在宴饮上面的加里-巴內特嘴角勾了勾，回答得很简练，“拜託了。”
“当然，巴內特先生。”向韩易和加里-巴內特展示了一下通体金黄色的瓶身，米歇尔-库夫勒为加里斟了一杯葡萄酒，隨后欠了欠身，与桑德拉-波尔森一道，后退两步，远离了这张正在谈论要事的餐桌。
“先尝尝鸭肝吧，巴內特先生，我可太期待这道菜了。”韩易伸出手，將布里欧修麵包掰成两块，开始用餐刀往上面涂抹鸭肝和配套的小菜，“我读过tase的文件，据说投资了三亿美元的smi，可以获得开发费用里的30%。”
tase，即特拉维夫证券交易所。为了在那里公开发行债券，extellb必须及时披露他们的每一位股权投资方，及其合作方式。
当然，读tase文件的也不是韩易，而是帮他写简报的安托万-嘉舍。
“正確。”
开发费用，是开发商在地產开发时收取的费用，用以覆盖各类硬性成本、软性成本、融资成本和其他支出。通常来说，开发费用会按照该地產项目总建筑成本的一定百分比来计算，一般是在2%到5%之间。
简而言之，这2%到5%，就是地產开发商最稳定的收益。每融到100美元，就有2-5美元可以先揣进自己的兜里。
而投入三亿美元，与extell成立合资企业，名义上以联合开发商身份入局的smi，自然不会放过这笔收入。
“中央公园塔这个项目，开发费用占总成本的比例是多少？”
“3%。”加里-巴內特舔舔嘴唇，低声答道。
“总成本预计是29亿美元，对吗？”
“整个项目总共需要29亿美元的资本，但是总建造成本是20亿美元。”加里-巴內特做出更正，“所以是20亿美元的3%。”
“那就是6000万美元的30%，只要项目顺利完成，就能拿到1800万美元的保底费用。”
“没错。”
“另外，smi还要求了一个4.5%，按月支付的年利率。也就是……”韩易抬抬眼皮，在心中快速做了一个粗略的估算，“每年1350万美元，每个月超过100万美元。”
“准確地来说，是112.5万美元。”
“如果你们按照计划，在2019年年內完成全部的建设工作，也需要支付4050万美元的利息给smi。”
“嗯哼。”
“这就是……3亿美元的19.5%了。”韩易直接打开手机里的计算器，在上面敲敲打打，“在extell跟smi的共同声明里面，你们表示smi以优先股身份进行投资，预计『在项目实施期间每年將获得20%至30%的回报』。所以……即便是销售情况非常理想，所有的房源在大楼建设结束后的三年內全部售出——我对此表示高度怀疑——他们也至少还能拿到80%左右的回报，也就是2.4亿美元。”
“2.4亿，加4050万……项目结束之后，即使按照最短的时限来计算，smi也能拿回4.605亿美元。按照extell的预测——现在看来是非常乐观的预测——整栋大楼的销售总额可以达到44亿美元，减去总投入29亿美元，剩下15亿美元的税前毛利，再去掉税金……巴內特先生，我不知道这样计算出来的结果是否准確。但我是不是可以猜测，通过投资3亿美元，smi目前持有中央公园塔20%左右的优先股权？”
“我不能向外界透露我们的投资结构。”加里拾起银叉，拿起又放下，犹豫片刻后，才回答道，“但这个猜测差得不远，韩先生。”
“很棒……hmmm，真的很棒。”
第一个很棒，是针对加里-巴內特最大限度的坦诚，而第二个很棒，则是针对刚刚被放入口中的佳肴。
温热的布里欧修麵包外层酥脆得恰到好处，內里却保持著蓬鬆柔软的质地，黄油香气隨著咀嚼在口中瀰漫开来。而最令人惊艷的是那厚厚一层鸭肝——它几乎在触碰到舌面的瞬间就融化开来，像一块被熨烫妥帖的顶级丝绸般滑入喉中。
这鸭肝的质地完美得超乎想像：丝滑、丰腴，如奶油般绵密，却没有一丝令人不悦的颗粒感。最初是浓郁醇厚的肝臟香气，带著类似坚果和焦的复杂风味；隨后，青苹果的清新酸味悄然出现，巧妙中和了肥腻感；山核桃的烘烤香气则在后方缓缓展开，为整体风味增添了坚实的骨架。
“巴內特先生，你也快尝尝吧。”
“確实风味独特。”
没有搭配布里欧修麵包，心不在焉的加里-巴內特直接切了一小块鸭肝，囫圇送进嘴里。
味道绵长醇厚，带著些许乾果的甜香和油脂的香气。他啜饮了一口清水，想要清洁味蕾，却发现肥肝那特殊的，鲜美到有些腻人的余韵，依旧縈绕不去。
“巴內特先生，对於你和他们来说，这起初都是一笔好交易。但就像这道鸭肝一样，你咬下第一口，会觉得这是世界上最美味的东西，但如果没有布里欧修来平衡，很快你就只会感觉到脂肪在嘴里不断爆裂，这对任何人来说都是非常沉重的负担。”
韩易的类比並不复杂，加里瞬间就明白了他的深意。
“但我面前没有布里欧修麵包，韩先生。”为了表现自己的现状，加里-巴內特有些戏剧化地拿起餐盘里他的那份布里欧修，扔进了已经半空的玻璃水杯里。
“原本有不少麵包摆在眼前，但那些餐厅怀疑我是否有能力付帐，所以他们把麵包从我面前收走，扔进了垃圾桶。”
“我有三个月的时间来想办法偿还那2.35亿美元，可世界上没有人相信我能如期还款，包括我自己。”
“他们把我赶出了以色列，而当我回到曼哈顿时，发现华尔街对我关上了每一扇门。没有银行愿意再给我出借正常利率的资金，他们都想踩著我垂死的身体，把我大卸八块。”
“所以才会有你说的那笔过桥贷款。”韩易撇撇嘴，“他们给你的利率是多少？”
“11%。”说到这里，加里自己都忍不住笑了，“你能想像吗？借一笔11%的过桥资金，用於防止原来那笔贷款从8%涨到14%。”
“他们想让你选择一瓶毒药喝下去。”
“正是如此。”加里的语调里奇怪地掺杂著愤懣、狠戾，还有颓唐的情绪，“你还能做什么呢？总是有钱的人贏得胜利。”
“没必要这么悲观，巴內特先生。”
韩易看了一眼加里，心里暗自感觉有些好笑。
一个眼大肚皮小的赌徒，抱怨庄家借给他的钱不够多？
有趣。
也许就得是这种性格的赌徒，才能在地產开发这个变化莫测的行业里获得成功吧。
“麵包永远都有，餐馆也永远都有。老餐馆也许很热闹、很美味、很受欢迎，但刚开业的新餐馆，也会有一些值得尝试的新菜品。”
一边说，韩易一边將自己麵包盘里的另一半布里欧修放到了加里-巴內特面前。
“这是我给你的麵包，加內特先生。”
“三亿美元现金，为你摆脱苦痛与烦恼。”
(本章完)
“itamp;#039;s……”
加里-巴內特摸摸鼻子，话还没说出口，自己便摇摇头，无奈地笑了起来。
“itamp;#039;s pretty fucking bad，man。”
“fucking”和“man”两个单词一出，韩易便立即意识到，加里已经——至少在这个话题上——卸下无谓的防备，真正进入了无话不谈的模式，准备好跟他这根救命稻草交底了。
“黑石认为我咬下了一块我根本无法咀嚼的肉，他们不会再给我宽限时间了……我的意思是，他们为什么要这样做呢？如果我不能在12月17日之前还清他们的贷款，他们就能享受高达14%的利息，榨乾我的银行帐户。而如果我继续拖欠超过6个月，他们就可以对我採取法律行动，並没收extell建造过的一切，包括这栋楼……当然，是还没有售出的那部分。”
“特拉维夫的投资者对我恨之入骨，他们认为我是一个即將被揭露並註定要失败的骗子。即使利率达到了16%，似乎也没有人能够將中央公园大厦债券卖给任何人。似乎所有人都確信这个项目必须停止。extell將不得不宣布破產，並寻求重组。”
“你知道吗？上次我去以色列时，那些我曾称之为朋友，也把我称为朋友的人，对我进行了人身攻击。他们推搡我、羞辱我，说如果我胆敢继续来特拉维夫索要更多资金，他们就会朝我的脑袋开枪，把我打死。”
“yeesh。”韩易皱起眉头，“有点过火了。”
“我不怪他们。”加里轻声嘆了口气，“任何投资者面对三亿美元的预期损失，都会这么过火。”
“那来自中国的投资者们呢？”韩易对这个话题颇感兴趣，“他们是如何看待这个情况的？”
“噢，比起特拉维夫来说，上海要好得多。”加里举起双手，扬起眉毛，“一些eb-5投资者根本不在乎……说错了，应该是根本不知道，因为有些人根本不看这边的房地產新闻。而读到这篇文章的中国投资者，都打电话表达了担忧。他们不指望能拿回那50万美元，大多数人不介意损失掉这笔钱，他们只希望这个项目能继续下去，这样才能保住他们的绿卡。”
“至於smi……他们也打来电话，一切都很友善，没有爭吵，也没有抱怨。他们只是温柔地提醒我，即便黑石集团愿意慷慨地將2.35亿美元延期到明年，extell仍然需要在2017年5月之前获得约10亿美元的贷款，否则他们便可以行使看跌期权，迫使extell偿还smi的股权投资及利息。跟黑石一样，他们很有兴趣没收这笔交易的抵押品——再说一次，是extell建造过的一切，包括这栋楼。”
“没有售出的那部分。”韩易竖起食指，隨后向下一探，戳在了桌面上，笑著打趣道，“不包括这一间公寓。”
“哈哈，那是自然。”加里跟著笑了两声。
“我来自中国，所以我很清楚，中国投资者不会恐嚇你，不会威胁你，也不会勒索你。相反，他们会对你说一些最美好、最甜蜜的话，然后紧紧地勒住你的脖子。”
说到这里，韩易止住话头，静待侍应生为他们呈上第二道餐点。
“巴內特先生、韩先生，现在为您呈现的，是per se的另一道经典招牌菜——哈德逊河谷穆拉德鸭肝。顾名思义，这道鸭肝选自哈德逊河谷特產的穆拉德鸭。您可能知道，在法国传统中，鸭肝与鹅肝並称为foie gras，而鸭肝其实在法国更受欢迎，因其风味更加浓郁复杂。我们的主厨托马斯-凯勒先生特別选用顶级鸭肝，通过精湛的处理工艺，使其呈现出细腻如丝缎般的质地和深邃的风味层次。”
桑德拉-波尔森有条不紊、不疾不徐地介绍著。
“主厨的巧思体现在搭配上：鸭肝被巧妙塑成法式传统糕点的形態，点缀以紫头樱桃萝卜、granny smith青苹果的清新果酸、pearson farm山核桃的坚果香气，以及一丝希腊优格的微酸来平衡丰腴感。一同呈上的还有六款来自世界各地的精选盐晶，您不妨尝试搭配不同盐粒，体验它们如何激发和提升鸭肝的万千风味。”
“当然，最经典的搭配莫过於一旁烘烤得香酥温热的奶油布里欧修麵包。將鸭肝轻轻涂抹在麵包上，麵包的温热和黄油香气能最大程度地释放鸭肝的醇厚与馥郁。”
“巴內特先生，在酒水搭配上，如果您喜欢传统经典的搭配，我们强烈推荐一款法国苏玳產区滴金酒庄2010年產的甜白葡萄酒。其丰盈的蜜果香气与高贵的甜度，能完美契合鸭肝的丰腴，化解油脂感，带来绝妙的味蕾体验。”米歇尔-库夫勒从旁建议。
“听起来真是绝妙的搭配。”心思完全不在宴饮上面的加里-巴內特嘴角勾了勾，回答得很简练，“拜託了。”
“当然，巴內特先生。”向韩易和加里-巴內特展示了一下通体金黄色的瓶身，米歇尔-库夫勒为加里斟了一杯葡萄酒，隨后欠了欠身，与桑德拉-波尔森一道，后退两步，远离了这张正在谈论要事的餐桌。
“先尝尝鸭肝吧，巴內特先生，我可太期待这道菜了。”韩易伸出手，將布里欧修麵包掰成两块，开始用餐刀往上面涂抹鸭肝和配套的小菜，“我读过tase的文件，据说投资了三亿美元的smi，可以获得开发费用里的30%。”
tase，即特拉维夫证券交易所。为了在那里公开发行债券，extellb必须及时披露他们的每一位股权投资方，及其合作方式。
当然，读tase文件的也不是韩易，而是帮他写简报的安托万-嘉舍。
“正確。”
开发费用，是开发商在地產开发时收取的费用，用以覆盖各类硬性成本、软性成本、融资成本和其他支出。通常来说，开发费用会按照该地產项目总建筑成本的一定百分比来计算，一般是在2%到5%之间。
简而言之，这2%到5%，就是地產开发商最稳定的收益。每融到100美元，就有2-5美元可以先揣进自己的兜里。
而投入三亿美元，与extell成立合资企业，名义上以联合开发商身份入局的smi，自然不会放过这笔收入。
“中央公园塔这个项目，开发费用占总成本的比例是多少？”
“3%。”加里-巴內特舔舔嘴唇，低声答道。
“总成本预计是29亿美元，对吗？”
“整个项目总共需要29亿美元的资本，但是总建造成本是20亿美元。”加里-巴內特做出更正，“所以是20亿美元的3%。”
“那就是6000万美元的30%，只要项目顺利完成，就能拿到1800万美元的保底费用。”
“没错。”
“另外，smi还要求了一个4.5%，按月支付的年利率。也就是……”韩易抬抬眼皮，在心中快速做了一个粗略的估算，“每年1350万美元，每个月超过100万美元。”
“准確地来说，是112.5万美元。”
“如果你们按照计划，在2019年年內完成全部的建设工作，也需要支付4050万美元的利息给smi。”
“嗯哼。”
“这就是……3亿美元的19.5%了。”韩易直接打开手机里的计算器，在上面敲敲打打，“在extell跟smi的共同声明里面，你们表示smi以优先股身份进行投资，预计『在项目实施期间每年將获得20%至30%的回报』。所以……即便是销售情况非常理想，所有的房源在大楼建设结束后的三年內全部售出——我对此表示高度怀疑——他们也至少还能拿到80%左右的回报，也就是2.4亿美元。”
“2.4亿，加4050万……项目结束之后，即使按照最短的时限来计算，smi也能拿回4.605亿美元。按照extell的预测——现在看来是非常乐观的预测——整栋大楼的销售总额可以达到44亿美元，减去总投入29亿美元，剩下15亿美元的税前毛利，再去掉税金……巴內特先生，我不知道这样计算出来的结果是否准確。但我是不是可以猜测，通过投资3亿美元，smi目前持有中央公园塔20%左右的优先股权？”
“我不能向外界透露我们的投资结构。”加里拾起银叉，拿起又放下，犹豫片刻后，才回答道，“但这个猜测差得不远，韩先生。”
“很棒……hmmm，真的很棒。”
第一个很棒，是针对加里-巴內特最大限度的坦诚，而第二个很棒，则是针对刚刚被放入口中的佳肴。
温热的布里欧修麵包外层酥脆得恰到好处，內里却保持著蓬鬆柔软的质地，黄油香气隨著咀嚼在口中瀰漫开来。而最令人惊艷的是那厚厚一层鸭肝——它几乎在触碰到舌面的瞬间就融化开来，像一块被熨烫妥帖的顶级丝绸般滑入喉中。
这鸭肝的质地完美得超乎想像：丝滑、丰腴，如奶油般绵密，却没有一丝令人不悦的颗粒感。最初是浓郁醇厚的肝臟香气，带著类似坚果和焦的复杂风味；隨后，青苹果的清新酸味悄然出现，巧妙中和了肥腻感；山核桃的烘烤香气则在后方缓缓展开，为整体风味增添了坚实的骨架。
“巴內特先生，你也快尝尝吧。”
“確实风味独特。”
没有搭配布里欧修麵包，心不在焉的加里-巴內特直接切了一小块鸭肝，囫圇送进嘴里。
味道绵长醇厚，带著些许乾果的甜香和油脂的香气。他啜饮了一口清水，想要清洁味蕾，却发现肥肝那特殊的，鲜美到有些腻人的余韵，依旧縈绕不去。
“巴內特先生，对於你和他们来说，这起初都是一笔好交易。但就像这道鸭肝一样，你咬下第一口，会觉得这是世界上最美味的东西，但如果没有布里欧修来平衡，很快你就只会感觉到脂肪在嘴里不断爆裂，这对任何人来说都是非常沉重的负担。”
韩易的类比並不复杂，加里瞬间就明白了他的深意。
“但我面前没有布里欧修麵包，韩先生。”为了表现自己的现状，加里-巴內特有些戏剧化地拿起餐盘里他的那份布里欧修，扔进了已经半空的玻璃水杯里。
“原本有不少麵包摆在眼前，但那些餐厅怀疑我是否有能力付帐，所以他们把麵包从我面前收走，扔进了垃圾桶。”
“我有三个月的时间来想办法偿还那2.35亿美元，可世界上没有人相信我能如期还款，包括我自己。”
“他们把我赶出了以色列，而当我回到曼哈顿时，发现华尔街对我关上了每一扇门。没有银行愿意再给我出借正常利率的资金，他们都想踩著我垂死的身体，把我大卸八块。”
“所以才会有你说的那笔过桥贷款。”韩易撇撇嘴，“他们给你的利率是多少？”
“11%。”说到这里，加里自己都忍不住笑了，“你能想像吗？借一笔11%的过桥资金，用於防止原来那笔贷款从8%涨到14%。”
“他们想让你选择一瓶毒药喝下去。”
“正是如此。”加里的语调里奇怪地掺杂著愤懣、狠戾，还有颓唐的情绪，“你还能做什么呢？总是有钱的人贏得胜利。”
“没必要这么悲观，巴內特先生。”
韩易看了一眼加里，心里暗自感觉有些好笑。
一个眼大肚皮小的赌徒，抱怨庄家借给他的钱不够多？
有趣。
也许就得是这种性格的赌徒，才能在地產开发这个变化莫测的行业里获得成功吧。
“麵包永远都有，餐馆也永远都有。老餐馆也许很热闹、很美味、很受欢迎，但刚开业的新餐馆，也会有一些值得尝试的新菜品。”
一边说，韩易一边將自己麵包盘里的另一半布里欧修放到了加里-巴內特面前。
“这是我给你的麵包，加內特先生。”
“三亿美元现金，为你摆脱苦痛与烦恼。”
(本章完)